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          公司新聞

          未經北京消防驗收合格簽訂的房屋租賃合同是否有效

          發布時間: 2018-07-09 16:51   345 次瀏覽

          A公司開辦北京某副食品市場,該市場建筑總面積為60531.9平方米。王老板向A公司承租了市場內的一間營業房,在裝修準備營業過程中,王老板發現A公司開辦的食品市場的建設工程未經北京消防驗收。

          于是,王老板以A公司違反法律的強制性規定為由,訴諸法院,要求認定雙方簽訂的租賃合同無效。

          問1:依法必須經過消防驗收的房屋,未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同效力如何認定?  

          絕對無效合同?

          相對無效合同?

          效力性的強制性規定?

          管理性的強制性規定?

          答1:本案所涉的食品市場建筑總面積大于1萬平方米,依據《建設工程消防監督管理規定(2012修訂)》第十三條,該市場在出租或使用前必須要經過消防驗收合格。A公司在市場未經消防驗收合格的情況下與王某簽訂營業房租賃合同,違反了“標的確定、合法”的合同有效要件,該租賃合同無效。

          但由于此無效合同僅局限兩個人之間的行為,不會對第三人造成損害,更不會損害社會公共利益,可以認定其為相對無效合同。

          問2:該房屋租賃合同的效力能否補正?

          答2:案涉房屋在合同訂立時未經消防驗收,具有一定的違法情節,但若在一審法庭辯論終結前經消防驗收合格,租賃標的物符合了法律規定,無效合同經過補正而變為有效,合同自成立時發生效力。

          法律依據

          1.《合同法》第五十二條第(五)項;《合同法司法解釋(一)》第四條;《合同法司法解釋(二)》第十四條。

          2.《消防法(2008修訂)》第十條。

          3.《建設工程消防監督管理規定(2012修訂)》第十三條:

          “對具有下列情形之一的人員密集場所,建設單位應當向公安機關消防機構申請消防設計審核,并在建設工程竣工后向出具消防設計審核意見的公安機關消防機構申請消防驗收:

          (一)建筑總面積大于二萬平方米的體育場館、會堂,公共展覽館、博物館的展示廳;

          (二)建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳;

          (三)建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場;

          (四)建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院,公共圖書館的閱覽室,營業性室內健身、休閑場館,醫院的門診樓,大學的教學樓、圖書館、食堂,勞動密集型企業的生產加工車間,寺廟、教堂;

          (五)建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房,兒童游樂廳等室內兒童活動場所,養老院、福利院,醫院、療養院的病房樓,中小學校的教學樓、圖書館、食堂,學校的集體宿舍,勞動密集型企業的員工集體宿舍;

          (六)建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉OK廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網吧、酒吧,具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳?!?/p>

          4.最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條:

          “出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效?!?/p>

          此文由“北京消防驗”公司整理編輯,此文觀點不代表本站觀點。


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